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那时全中国出现了上下一片地产热，广东有海南热、惠州热，1992年到1993年，短短一年间就很多人发了横财，也有很多人跳进了陷阱里。
在这时，特别是朱总理在1993年6月宏观紧缩的时候，出现了很多被套牢和跳楼的老板。
于是人们在反省：究竟我们所做的是什么地产？
我从理论上把它概括为炒家阶段。
当时，凡是有点钱、有点能力的人都进入这个行道。
他们目的非常明确，所有人都是要到赌场上去捞一把的，根本没有做好任何理论准备、组织准备、思想准备。
由于泡沫经济太厉害，朱总理在1993年及时进行经济紧缩，击鼓传花式的第一阶段宣布结束。
房地产是一种炒作过程，所有人都知道鼓会停，不知花会落谁家，但每个人都抱着侥幸心理，所以鼓声越来越响，花朵传得越来越快，最后简直是拼杀，很多赚了钱的人，一下子发现自己抱了五六朵花，但一些刚进去的人却未获其利先蒙其害，套牢了。
1993年6月，哀鸿遍野，出现很多烂尾楼盘，整个市场停滞了，凝固了下来，并出现很多三角债。
由于我在新闻界呆了多年，在南方有些影响，所以一些房地产的老板找我，让我帮帮忙。
由此我开始了对房地产的思考。
其中典型的是碧桂园的故事。
1993年底，当时碧桂园是在顺德，一圈就圈了1500亩地，碧桂园的总经理是顺德本地人，负责碧桂园的建筑施工。
在房地产大势紧缩的情况下，结果楼盘死掉了。
当时他们觉得请我来写篇文章，把这个楼盘炒炒，也算聊胜于无吧。
我去之前，有新闻界的朋友对我说，他们不少人去看过了，没救。
但盛情难却，我还是决定去看看。
看了项目之后，我对他讲，这不是一篇文章就能解决的问题，就算我本事再大给你写10篇文章，也没用。
当我谈了一些我的看法后，那位总经理就抓住我不放，要我帮他。
由此有了其后我们两年的合作。
一两个月下来，我先做了两件大事。
一件是，我认为，中国的房地产正从第一阶段进入第二阶段，即从炒家市场进入用家市场。
所谓用家市场，指发展商必须考虑最终消费者。
既然要考虑最终消费者，就必须未雨绸缪，从规划到单体设计，一直到户型大小，社区文化，一系列的东西必须同消费者的需求结合起来。
市场在哪里？目标消费层在哪里？卖点在哪里？怎么用市场化的方式去营造、引发市场？
另一件事是解决了资金的问题。
当时难题重重，楼盘地点远，一些投资者要退资，而且银行收缩贷款。
这时虽有了感觉，但怎么解决资金的问题？这在中国是一个创举。
既然已经有做学校的考虑，为什么不倒过来，不仅仅是配套，而作为产业拉动点大张旗鼓地做，这样意义将完全不同，它可能成为一个龙头，把死火的楼盘带活。
学校很成功，第一年招了800人，费用从18万起价到28万。
所以第一年就拿了近两个亿资金。
招生招到300人时董事层和操作层的矛盾很尖锐，董事会不能理解，说：怎么让我们当孩子王，那什么时候才能让我们解套？他们不能理解这里面的奥妙。
总经理很为此痛苦。
于是我和他进行了一次很精彩的对话。
我说：“你想不想当广东的李嘉诚？千载难逢的机会就在眼前。
碧桂园成功已近在眼前。
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