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明代土田制度的特点之一是官田与民田制度。
新中国成立以来对明代官田与民田的研究比新中国成立前有较大的进展，发表了不少文章，但总的来看还不够深入。
目前的研究情况可以概括为以下几个问题：第一，明代官田的范围、总数以及在全国田地中所占比例。
不少学者在论及官田时都采用《明史》下的定义：“明土田之制凡二等：曰官田，曰民田。
初，官田皆宋、元时入官田地，厥后有还官田、没官田、断入官田、学田、皇庄、牧马草场、城壖苜蓿地、牲地、园陵坟地、公占隙地，诸王、公主、勋戚、大臣、内监、寺观赐乞庄田，百官职田、边臣养廉田，军、民、商屯田，通谓之官田。
其余为民田。”
[259]不过，有的学者认为赐乞庄田比较复杂，有的本来是民田，被诸王、勋戚、内监等人“朦胧奏讨”
；有的赐乞庄田按朝廷法规只由地方官府按税率征收额定银米解交被赐予者，所赐庄田根据成例到一定时候由朝廷收回，另外一部分庄田却是由受赐者自行管业，在受赐者死亡以后又不依例还官，而由子孙承袭，后面这类赐乞庄田同诸王、勋戚、太监等人通过购买、接受投献等途径取得的“自置庄田”
并没有多大区别。
因此，他们认为“赐乞庄田”
不能一概而论统统归入官田。
其次，“边臣养廉田”
是把军士屯种的官田按级别拨给将领的，明代军职人员实行世袭制度，屯田一旦被拨给将领之后就成了他们的私产，这些土地已不再是原来意义上的官田。
至于民屯和商屯田地的问题分歧更大。
有的同志认为民屯只在明初开始实行时具有官田性质，此后即同一般民田没有多大差别。
而商屯按一般说法是在明前期为弥补边远地区军饷的不足，朝廷才采取开中盐法招来商人往指定地点交纳粮食换取盐引，因而出现了大量商人经营的屯田；到明孝宗时叶琪变法，商人可以就近纳银换取盐引，于是商屯一蹶不振。
第二，官田的数量究竟有多少，它们在明代全国耕地中所占比例如何，也存在较大分歧。
许多同志都引用《明史》的记载认为明代官田约为民田的七分之一，如伍丹戈同志据《大明会典》列出“弘治十五年全国各地官民田土表”
，算出“官田占全国田土总额的14.15%，其余为民田”
。
[260]最近，有人认为明初的官田数字极为庞大，约占全国耕地的一半。
持这一论点的同志指出，《明史》中所谓官田“视民田得七之一”
，根据的是正德《大明会典》所载官民田数，而正德《大明会典》记载的官民田数只是由户部综合各布政使司和直隶府州管辖的田土数字，并没有包括各都司卫所管辖的田地（除军士屯田外还有带管民种官民田地）在内，而明前期的军管土地数量极为惊人。
第三，由于官田属于封建国家所有，又引起了对明代土地所有制的讨论。
绝大多数同志认为明代存在着土地国有和土地私有两种所有制，但在具体问题上又有不少分歧。
有的同志把明代土地所有制分为两大类：封建国家土地所有制（即官田），封建地主土地所有制（即民田）。
有的则认为明代土地所有制应该分成三类，即封建国有制、地主所有制、自耕农所有制，后面两种就是一般文献当中所说的民田。
还有的同志对江南官田的性质展开了讨论。
一种意见认为明代官田并不是国有土地，而是一种特殊的民田，理由是它同民田的区别仅在于税粮科则的不同，而与民田一样可以自由买卖，因此不存在根本性质的差异。
持相反意见的人认为，明代的官田并不限于江南，它包括了遍布全国的军屯土地在内，即就江南官田而言，在明前期也是不允许自由买卖的，承种官田的农户虽然有时私下转让，这只是承佃权的转让，而不是所有制的改变。
至于明中期以后经常出现的把官田“捏作民田，卖与他人”
，正好说明官田制度的败坏。
许多学者都注意到了明中期以降封建国家土地所有制的衰落，其突出表现是官田的民田化。
这一过程在时间上是渐进的，在内容上既包括了江南通过赋税制度的改革使官民田的界限逐渐归于泯灭，也包括了明初以来朝廷掌握的大面积卫所屯田数的急剧下降。
这种下降固然有的是由于抛荒，但多数是军士余丁屯种的份地被将领、镇守太监等人掠为己有，原先亲王护卫军屯种的田地部分变成了藩王的私产或民田，此外还应包括军士不顾禁令把屯田私自典卖给民籍人户。
尽管对于这一总的趋势没有分歧，在民田化的程度上估计仍有不同。
伍丹戈同志认为“到了明末清初，封建朝廷手中的官田已经基本消失”
（见前引《明代的官田与民田》）。
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