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整个市场开放以后，没有规则地大家一块上，一夜之间，全中国“跑步”
前进，每个地方都开始向广东看齐，全面开发，一下子中国出现上千个开发区，大家都指望着招商，结果是难以为继。
所以一定要把握大势，否则今天你侥幸成功，明天还是在所难免地被消灭。
但这并不是说邓小平视察南方是消极的，而是因为中国的GDP以每年8%以上的速度增长，过剩难以避免，以此行业进行调整也是很正常的，低层次的企业和产品肯定会被筛选掉，这是比较温和的过程。
随着1996年过剩时代一夜到来，市场经济的力量已经越来越占据主导地位，政府的行为将日见势微。
在这个背景下，我们今天对于房地产的理解已经不是简单的一个楼盘，一个社区。
我们今天要通过一个项目的开发，达到利国、利民、利己的效果，不仅使这个企业获得成功，使这个项目获得成功，还要使当地的经济能找到一个龙头，一个支撑点，最后通过这些支点和龙头的作用带动地区经济，解决一些区域难以发展的困扰。
所以我们必须重新看待房地产，它可能不只是简单地圈地，盖房子，然后卖房子。
实际上房地产开发的范畴可以扩展到建设一座城市，并且不是政府行为而是纯粹地市场化的动作方式。
既然是城市，就有安居乐业的问题。
“安居”
就是居者有其屋，“乐业”
就是必须有产业链。
这两个问题解决了，那么，生态系统和其经济链条就解决了，形成了良性循环之后，有多少能量，这个雪球就能滚多远。
这是计划经济和长官行为很难做到的。
并且，它还是主动的城市化过程而非被动的。
在工业化和城市化过程当中，如何高屋建瓴、把握大势不走弯路，对于管理层和开发商，意义都非常大。
我们实现了两个突破：第一，我们把整个宋城集团的项目放在中国经济发展的趋势和背景之下，明确了泛地产战略的开发思路。
第二，对宋城的资源进行了重新梳理并打了一个包拎了起来，这就是天城，它不仅是一个个孤立的主题公园，它包括五个层次：观光，旅游，休闲，度假，居家。
需要一个层次一个层次地发掘，层层递进，这五个层面全面引爆产生很大的辐射和聚合能力将会形成一个新城。
黄巧灵：旅居结合创造了一种全新的泛地产概念。
它有什么特点呢？简单地说，一般房产的容积率为80%，别墅为40%，而我们的天城平均容积率只有8%。
它有12个国际标准的网球场、两个高尔夫球场和一个水上高尔夫练习场，它有数百亩草坪、上千亩水面和近万亩森林。
可能有人说，别的房产不是也有各种配套，也有社区公园吗？但是，肯定没有任何社区的配套有天城这样齐全、强大。
住在天城里真是一种享受，一种家的感觉。
而我们的房价并不高，大概和杭州市区的平均房价差不多。
为什么能做到这点呢？关键在于这些配套都是一种产业化的运作方式。
因此，这是旅游业和房地产业的相互嫁接与融合，这种操作方式是目前所有的房地产开发商所不具备的，却正是我们所擅长的。
它是对工业文明破坏人居环境的一种反拨，从而使长期异化的现代人回归“精神家园”
，体现了对人性的最大程度的尊重。
这种地产。
充分满足了各消费层的社会需求，可以获得多重效益。
有人只是来游山玩水，有人来度假休闲，有人希望将这里变成他的私家会所，需要别墅.有人来此休闲养生。
最后才是居家文化。
真是“此城只应天上有，缘何飘落在杭州”
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