天才一秒记住【狂风中文网】地址：https://www.kfzw.net
§二游资炒房产是空手套白狼
banner"
>
游资炒作房地产这几年有目共睹，或许大家都听到过一则则富有传奇色彩的故事。
但不知读者有没有考虑过这样一个问题，那就是游资炒作房地产与炒作其他商品有一个巨大的差别：它几乎不需要投入任何“本钱”
就可以“空手套白狼”
。
或者说即使需要投入一点本钱，那也是微乎其微的，与将来从中可能得到的获利相比简直可以忽略不计。
正因有如此大的**，游资如火如荼炒作房地产就可想而知了。
1 房产开发5年获利100倍
游资炒作房地产从中得到的暴利究竟有多大？即使你的想象力再丰富，恐怕也猜不到。
在这行中摸爬滚打了20多年的刘生（化名）来自我国南方某城市，在他眼里，房地产开发及炒作中充满着空手套白狼的故事，甚至“一分钱都不用花”
，5年后就可以获利100倍 1。
他介绍说，2004年他和某公司合作注册了一家房地产公司，一起开发某个房产项目。
这块土地是政府拆迁安置用地，包括A村和B村，按建筑面积收取市场地价的10%，这样他拿地花了200万元。
B村的土地已经在一期工程中完成，一共21幢农民房，9500平方米建筑面积，实际容积率 23.3，工程全部竣工后的容积率是4.0。
容易看出，刘生在这里通过擅自提高容积率就能获得一笔违法利润，但虽说是违法的，政府却不会追究，因为开发商是钻的规划空子。
例如，这个项目中A村土地7539.5平方米中只有2709平方米是开发用地，其余4830.5平方米面积已经由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积4000平方米左右，容积率在0.82，而当初的规划容积率是1.6。
这就是说，刘生可以从中多出0.78容积率的开发空间。
刘生除了提高容积率获取暴利外，还有两个“大红包”
：
一是没有出现在合同中的商业面积，这纯粹就是额外收入。
例如刘生的这个房产项目总建筑面积是4万多平方米，其中住宅面积3.4万平方米，商业面积0.3万平方米，而后者就没有出现在合同中，算是刘生拿到的红利，价值至少1亿元。
二是总建筑面积减去商业面积、按照合同规定归还给农民的1万平方米、给农民新建的0.4万平方米住房后，可售面积还有3万平方米左右，按照当时的楼盘均价每平方米1.2万元计算就是4亿元。
而其建筑成本却只有每平方米2500元，即建筑商的总成本为1亿元左右；再减去建筑商的利润和其他费用，就算它1亿元，刘生从这个楼盘中最终还能获利2亿元，另加一个价值1亿元的商业面积用地。
从中不难看出，刘生当初仅仅投入200万元拿地费用，5年后却捧回了2亿元利润，利润率是100倍。
刘生深有体会地说：
（政府和开发商）都是赢家。
一个房地产项目，政府可以赚1000万，这是国有资产，所以政府算干了一个大好事，而且也带动了当地就业，带动了当地GDP发展。
房子建好以后可能卖到3000万，这样我们就赚了2000万。
政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。
本章未完，请点击下一章继续阅读！若浏览器显示没有新章节了，请尝试点击右上角↗️或右下角↘️的菜单，退出阅读模式即可，谢谢！