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二、商业形态
商业形态（Busiern，简称业态）概念来自商业流通领域，是指商业企业在产业链上的经营组织类型，比如是零售商还是批发商；零售商中又分为百货商店、购物中心、超市、杂货铺、连锁店甚至网店等等形式。
各类商业形态的组织结构和赢利模式各有不同，但所提供的最终产品和服务却没有本质区别。
我们将商业形态概念延伸、提高到产业链层次：商业形态是指企业在产业中的组织类型和在产业链上的存在形态；不管何种产业或某一产业中的特定环节，一般都存在着各种商业形态。
传统商业领域的“业态”
概念，实际上是指第二层级的商业形态。
在房地产业中，行业价值链主要包括地产开发、设计推广、材料供应、建筑施工、产品销售及售后服务等环节，而且专业化分工越来越细。
与此相应，房地产业中的商业形态，则包括投资商、设计商、开发商、建筑（承造）商、（销售）代理商和物业管理服务商等等。
首先，房地产行业要有地产投资开发商。
在地产市场发展尚不规范的初级阶段，我国地方政府、包括开发区多承担了（一级）土地开发商的角色。
他们没有破产倒闭的危机，自然谈不上按市场规律运作，这也是土地“倒卖”
愈演愈烈、房价高涨屡禁不止的制度性根源。
其次，产品设计一般由专业化的设计院公司承担，而房地产开发企业仅参与总体策划和辅助设计职能。
在材料供应环节有建筑材料生产商，包括钢材、水泥和玻璃等“三大材”
；而投身到建材生产行业的地产开发商，无疑是自行加大了经营风险。
然后，建筑施工是典型的“外包”
活动，即使开发商有自己的建筑公司，一般也要与外部企业比价竞争。
另外，为保证材料供应及施工质量，聘请第三方监理是行业强制性规定。
最后，产品尚未制造完毕就开始预售（“卖楼花”
），这正是房地产的行业特色。
楼盘销售或者由开发企业自行推销，也可以委托专业代理机构销售（所占比例有逐步增大的趋势）；交楼后的运营服务支持，则主要由物业管理公司承担。
（一）商业形态的主要类型
在最广泛的意义上，商业形态包括加工商、制造商、提供商、运营商和贸易商等。
1.加工商（Processors）
加工商是指通过“三来一补”
等形式为客户进行加工、配套的企业，他们一无独立的营销体系，二无自主的产品品牌，只能为品牌企业贴牌生产成品，或为中间商生产半成品、零配件。
这类企业虽然节省了渠道建设和品牌推广费用，但往往不得不看合作企业的脸色，沦为别人的“加工车间”
。
伴随着中国经济的对外开放和国际间的产业转移，中国已迅速成长为全球不可或缺的制造基地。
目前，中国制造业的增加值居全球第四位，有200多种产品的产量居世界第一位。
但从严格意义上讲，我国目前还称不上“世界制造中心”
，在很大程度上还是跨国企业的代工车间。
2.制造商（Manufacturer）
制造商亦称生产商，其主要标志就是自产自销，即一方面自己制造产品并自行独立销售（直销或借助加盟商分销），另一方面只销售自己生产的产品。
因此，独立的营销体系和品牌建设对企业必不可少，但受制于自产自销，其产能规模和市场影响相对有限。
制造商拥有完整的生产体系和营销网络，掌握核心制造工艺和技术。
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